什麼是斡旋？
房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，當消費者委託仲介業者，出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。
斡旋金／附停止條件之定金
斡旋金等同下訂金的概念，常見金額約落在5~10萬不等。
但沒有硬性規定，也有人會以房子開價的 2%-5% 計算斡旋金額。
舉例一千萬的房子，斡旋金10萬即可，但一億元的房子就可能是300萬的斡旋金，畢竟房屋的總價有差，若要展現買房誠意就不能以一概之。
支付斡旋金多採用現金或支票，金額多少應量力而為，避免萬一發生違約情形而造成傷害。
斡旋書期限通常都多久呢？
普遍約3-7天，但無硬性規定，依案件難度有所不同。
有時候當您需要仲介人員幫您議多一點的價格的時候，相對的就要比較多的時間。
斡旋期間，可以反悔嗎？
斡旋到期，合約書自動失效這是無庸置疑；
期間內若想退回斡旋，其實也是可以無條件退回。
但須注意的是，必須要屋主尚未同意您的出價，以免斡旋金轉定金，須背負違約責任（沒收斡旋金）。
如果確定要終止委託，還是建議先詢問斡旋的進度與狀況；確定斡旋不成，再提出取消委託，即便後來房仲告知屋主已接受出價，無法取消委託了，也務必請房仲將屋主約出來，面對面簽定買賣合約確定已成交。
當賣方同意買方之出價時（議價成功），該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
若賣方不同意出價時（議價失敗），該價款將全額退還。
付斡旋時還需要確認哪些事情
付斡旋金簽意向書或要約書前，重點就是看清楚合約上內容，有不清楚的地方都要問清楚，不要隨便看看，務必要確認合約上是否載明以下資訊：
房屋資料：如房屋地址、房屋謄本、建物平面圖、地籍圖等房屋基本資料是否如實。
斡旋金額：提供的斡旋金額，與支付方式。
付款條件：頭期款、備證款、完稅款、交屋金額、匯款時間，價金是否充裕及時間是否足夠。
購屋總金額：你想要購買的房屋價格。
違約金：違約要賠償的違約金額。（通常是沒收斡旋金）
解約條件：斡旋期限到或斡旋失敗，如何提前解約與後續如何還款。
斡旋書與要約書視同購買意願，除了確定上述內容，也要確認文件上有沒有蓋上仲介的店章、仲介承辦人相符合。
簽約地點也很重要，最好是在委託的仲介店內簽約，避免仲介收了錢就找不到人。
我有聽過要約書，那是什麼？
要約書為內政部所制定，優點是買方不需先支付現金，可直接簽訂要約書。而仲介依此向賣方議價，且於要約期間，賣方尚未同意出售前，買方也是有權可撤回要約。
聽起來要約書好像很不錯，為什麼沒有人用？
理論上要約書雖可和現行的斡旋金制度並行使用，但從實際面來看，單憑一紙要約書，屋主不太可能輕易相信買方的購屋誠意，議價成功可能性自然比支付斡旋金低！
要注意的是簽署要約書後一旦違約，如屋主同意但買方反悔，屋主便能要求賠償，金額通常是出價的3%（通常高於斡旋金），這是必須留意的部分。
在斡旋金與要約書的取捨之間，購屋人不妨以自己的購買意願為考量，如果遇上十分中意的房子，而該仲介公司又能提供完整的付款保證制度，那麼以支付若干斡旋金的方式議價，往往較能達到令人滿意的議價結果。
