現代人多半居住在社區大樓，有些民眾會希望擁有一座個人花園，因此會尋找有露台的房子，但其實露台屬於公共空間，因此買房前都會被提醒是屬於「約定專用」，亦或是公寓的地下室為什麼普遍是一樓在做使用，是否有「分管協議」呢？
既然有「約定專用」，那有「約定共用」嗎？ 而這三者之前有什麼差異，換殼先生和您做介紹：
│分管協議│
又稱為共有物分管契約，由法定共有人互相簽訂契約的方式：約定其中一人或共有人分別管理及使用，分管協議以明示或默示均可成立。共同管理的不動產，除了契約另有約定外，應該以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意才能成立。
《民法§820、§826-1》《土地登記規則§155-1》新建案在簽訂契約部分通常在內容就會有分管協議，比較要特別留意的是中古屋，早期較不注重這一部分，除了當初約定不夠詳細之外，由於分管協議並無要求「書面」呈現，因此更是僅有口頭約定或是默認之情形，例如公寓的地下室(防空避難室)的使用、頂樓的加蓋空間…等。
除此之外，若遇到漏水等狀況需要維修時，究竟修繕費是要由佔用的人支付，還是全社區住戶共同承擔，也是未來容易出現爭議情形！
因此提醒大家，不論是買新房還是中古屋，合約內容都要看清楚，使用條件跟範圍也須向建商跟社區管委會或是請仲介調查，再三確認，才能減少紛爭。
常見的分管協議：農業用地、土地、停車位、電梯、頂樓、陽台、露臺、地下室…等
舉例一、以電梯為例，不少老牌的豪宅大樓為一層兩戶，有些會講好一戶使用一梯。
舉例二、另外有不少社區的停車位，是屬於公共設施停車位，會以抽籤的方式分配車位。│約定專用│
「約定專用」指的是大樓內某個特定部分，經過約定後提供給某一位被指定為專用的使用人。
白話一點也就是說，原本屬於全社區的部分，約定只有指定的一人可以使用。
最常見的像是：露台、花台、一樓庭院…等部分，由於僅單一戶別可進出，所以劃為約定專用。
基本上現在買預售屋或新成屋時，簽約時也會同時簽下「分管契約」，並且附上平面圖示標明「約定專用」區塊位置及為哪一戶專用。
而專用住戶只會擁有使用權，並沒有所有權，「約定專用」須自己負責該部分之修繕、管理、維護，而針對「約定專用」部分，通常無須再繳管理費。
│約定共用│
社區大樓內的特定部分，經約定後提供給全體住戶使用。
常見的約定共用，如一樓的騎樓、管理室及警衛室…等。
│額外補充│
Q1：約定專用的部分要整修是可以的嗎？
根據《公寓大廈防墜設施設置原則》加蓋露台可能遭舉報為「違建」而被迫拆除，若未經管委會同意擅自動工，該住戶也需依照《公寓大廈管理條例》的規定，繳納4萬元以上20萬元以下的罰緩。
有民眾為了衛生跟防墜安全問題，想安裝採光罩、鐵皮或鋁門窗來封住露台，但要注意的是，安裝鋁門窗會被視為是增加樓地板，此舉違反透天露台法規。
假如是安裝遮光罩，面積則不能超過三分之一，另外在符合法規的情形下，還可增設花架。
不過想改建露台也得看地方政府規定，像是台北市已預告啟動「違章建築處理規則」修法作業，1994年以前的違建，拍照列管不得修繕，只能拆除，等於是自家若有違建的露台，你不能做任何改裝，即使遭受颱風跟地震損害，也只能拆掉。
