不管是「房東」還是「承租方」，租屋是很多人這一生會遇到的一個課題。
雖然已有一些相關法令的規定，但這其中還是藏著許多小陷阱，換殼先生這邊也為大家挑出幾個比較特別的問題，供大家提前知悉注意，以避免後續有一些糾紛出現。
一、租期打長約
常見於房客花大量裝潢費，為避免房東臨時不租亦或於換約時大幅度調整租金，有些房客會透過長約的方式予以保障自身權益。除了民法中有規定租賃期限之外，還有一項買賣不破租賃也是需要特別注意的！
民法§449：
➊ 租賃契約之期限，不得超過二十年。
➋ 前項期限，當事人得更新之。
➌ 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。民法§425：
➊ 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
➋ 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。依照《民法第 425 條第2項》之規定，立法者考量在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權益關係影響甚鉅，且實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。
故要求租約五年以上或不定期租約需經公證才可保有買賣不破租賃之權益。
因此，遇到租期比較長的合約時（超過五年），如果因房東售屋或其他因素導致房子遭法拍時，若當初的租約沒有經過公證，即無法以此對抗新的所有權人，故一般如果租約超過5年或是租約根本沒有定期限，換殼先生會建議進行租約公證，避免權益受損。
二、不定期租約
當定期契約即將到期時，規定應提前與房客聯繫訂新約事宜，千萬不要因為找不到時間簽約，所以就通融繼續讓他放過期，使契約變成不定期租約。
假如當租約已到期，租客、房東並未在簽新的合約，但租客繼續承租，根據《民法》451條，此時租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」關係，依《土地法》第100條，必須滿足以下6種狀況，房東才能收回房子，對於房東相對不利。
民法§451：
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。土地法§100：
出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。
➊ 出租人收回自住或重新建築時。
➋ 租客未經同意自行將房屋轉租於他人時
➌ 房客積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時
➍ 租客以房屋供違反法令之使用時
➎ 承租人違反租賃契約時
➏ 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。假如租客並沒有發生上述情形，又加上房東收回房屋是用來再轉租他人，房東是無法立即收回房子的。
換言之，只要房客有照時間繳租金，也沒有違約，那房東就無法自行把房客趕走，必須跟房客協商（通常要付一筆搬遷費，才能把房客請走）。
此外，收回自住或改建雖然是收回房子的合法理由之一，但未來若上法院訴訟，就可能必須提出名下只有這間出租房屋的證明，或是店面要收回自用時，準備相關準備開業的計畫，訴訟上比較容易獲得法院認同。
三、租客欠租金
租屋欠租、終止租約一直是房東遲早會遇到的問題，到底房客欠了多少租金才可以終止租約？
民法§440：
➊ 租客租金支付有遲延者，房東得定相當期限，催告支付租金，如租客於其期限內不為支付，房東得終止契約。
➋ 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
➌ 租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。很多房東看到這一條規定，就會馬上得出，欠2個月租金就可以終止租約的結論。
但明明租客已經欠了兩、三個月租金，房東也已經做了必要的終止通知，為什麼法院還是認定終止契約無效呢？
因為少算了押金
過去在欠租的案件裡面，法院在審查欠租金額月數時，通常會把押金一起算進去扣抵房租裡，如果扣抵後的金額沒有達前面《民法第440條第2項》規定的2個月，法院不會認可終止契約合法。
舉個例子：
A每個月房租為1萬元、押金2萬元，但A現積欠3個月房租3萬元，但抵扣A已繳的押金2萬元後，A欠租的金額只剩1萬元，沒有達到兩個月租金的數額。
近幾年雖都有在陸續修正法規，但以臺灣現今一般押金多要求為2個月租金數額的狀況來說，如果房東要用房客欠租來解約，可能還是要等到積欠4個月後，再終止契約才會較保險。
四、押金抵房租
押金抵房租，算是常見的押金糾紛，因此這邊還是要從頭檢討，「到底什麼是押金」？
押租金的性質，在於擔保承租人會履行完租賃合約，倘若承租人毀損房屋或是堆置廢棄物、積欠租金屢催不繳，這時候就會用押租金先行扣抵；或是承租人中途不租了，提前解約，按照交易習慣就會將收取的押租金轉為違約金沒收。
基於前述押租金的性質，屬於「擔保履約」，而不是租金的一種。
因此，若承租人希望房東用押租金抵扣房租，還是必須取得房東的同意才行！
五、租約公證強制執行之項目
雖說公證對於租賃雙方都各有保障，但可以強制執行的項目依然有限定，目前「可約定強制執行之項目」有以下四項：
| 1.出租人向承租人請求租金、違約金 |
| 2.期限屆滿，出租人向承租人請求返還租賃房屋 |
| 3.承租人向出租人請求返還押租金 |
| 4.如有連帶保證人，出租人向連帶保證人請求租金、違約金 |
這有什麼地方要注意的呢？舉個例子！
房東與房客簽訂租約，雙方進行租約公證，載明房客願逕受強制執行。
殊不知，一年過後，房客開始欠租，房東想要提前終止租約，是否可以公證的租賃契約書向法院民事執行處聲請強制執行？
提前終止契約，租約縱有公證，亦不得逕為強制執行
此案例是屬於提前終止租約的情形，而非原訂租約期限屆滿，所以房東不得直接聲請強制執行，仍須向法院提出遷讓房屋之訴訟，獲得勝訴判決後才能強制執行。
